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農地付き物件の購入方法 農地を購入するには農地法と言う厄介？な法的規制が かかってきます 田舎暮らしを希望される大半の方が 農業従事者ではないので簡単には購入できない仕組み になっております。しかしその背景には農業後継者不足 高齢化・過疎化・荒廃農地の増加などで規制緩和の傾向 があります。では購入するにはどういう手続きが必要か？ これは購入される方の利用目的によって手続きが異なり ます。タイプ別に大きく２つに分けられます。 本格的に農業がしたいタイプ 農地を農地として売買及び貸し借りする場合は農地法３条の 許可（県知事）を受けないとなりません。許可要因としまして 取得後に耕作下限面積（市町村により面積が異なる１反～５反） について保全管理を含め耕作を行う。農地の管理できる 距離内に住居する。（住民移動）世帯員が耕作に必要な農作業 に常時従事すると認められる。等の要因が挙げられます。 いずれにしても審査するのは地元農業委員であり許可要因も地域 により異なる為一概には言えませんが,大事なことは農業に対し 意欲的な人で住所を移せる方なら大丈夫でしょう ○耕作下限面積が足りない物件について 例えばA町の物件 宅地８０坪 農地４００坪を購入する場合 A町は下限面積３反（９００坪）とした場合５００坪足りない時 借地（売買）としてその地域内で５００坪以上の農地を探し出 す必要が有ります。（弊社でお探しします。） 家庭菜園程度で農業はしたくないタイプ 農地付き物件で農業をしないのであれば基本的に転用の手続きが 必要です。農地の転用とは農地を農地として使用せず、住宅や 資材置場、駐車場等の用地にすることです。農地付き物件売買の 中で不条理で厄介なケースです。実際には畑として利用するの ですが権利移転（登記）が出来ない為、農地法５条の許可 （県知事）を得なければなりません 許可要件として、土地所有者、隣地農地所有者、排水、取水に係わ る水利権者等の同意書が必要です。また転用できる面積も制限が あり一般住宅用地としてなら１５０坪までとされます。 物件によっては地目が田で現況駐車場などがありますが、この場合 は売主側で転用（４条申請）してから引き渡します。 また農業振興区域内の農地や基盤整備された農地での転用は非常に難しいです。（例外的に認める場合有り） また市街化調整区域内での農地付き物件がありますが転用はほぼ 例外なく認められていません。調整区域内で物件を購入される場合は農家になる以外手はなさそうです。（例外有り） 基本的にこのタイプは広い農地を買うことは出来ません。 以上は家付き農地付きのケースですが家無しの場合どうするか？ （都市計画区域外の場合）ご説明します。 周囲に民家の無い所で自給自足が出来る物件はないですか？ というお問い合わせが圧倒的に多いのですが家付き物件ですと田舎では集落を形成している場合が多くなかなかそんな物件に巡り合えないのが現状です。また山林ですと起伏が激しく造成や開墾するのに費用もばかになりません。そこで周囲に民家の無い山間の農地の取得方法の一例をご紹介します。 S町物件 地目：田 面積：１５００坪すべて農業振興地域に指定 宅地にしたい部分（道路の角地等が良い）の分筆５００㎡以下にします（買主） 次に分筆した番地の農振地域の除外申請（売主） （約半年～１年かかる）をします。と同時進行で買主の３条申請 （本格的に農業がしたいタイプ）参照をしますが、住居が無い為買主は物件近郊（車で３０以内）で住居を探します（賃貸で可）弊社でも探します。分筆した土地の農振地域の除外許可がおりれば５条申請（農地の転用許可）を行います。よって３つの許可申請が必要となります。 （除外申請・３条申請・５条申請） 以上がほんの一例ではございますが地域や物件によりさまざまです 許可がおりたとしても費用の心配もございます。 水道の負担金、浄化槽または下水道の負担金、造成費用など地域によりさまざまでございます。しかし気に入った立地条件でこれらの難関？をクリアしたときはきっとすばらしい夢の田舎暮らしが実現 できると思います。 農地付き物件の契約について 農地の売買契約は、農地転用等の許可が得られないうちは契約することができません。したがって、停止条件付売買契約を締結するにとどまります。知事の許可が降りなければ契約を白紙に戻す停止条件をつけます。また、許可が得られないうちは登記をすることもできません。しかし、買主の地位を守るために知事の許可を停止条件とする所有権移転の仮登記をすることも出来ます。 ☆簡単にだらだらと書き上げましたが、私行政書士でも 農業委員でもございません。農地法は奥が深く例外的に 認めたり、認めなかったりと分からない事が多くあります。 ここに述べたのはほんの一例に過ぎません。 弊社では農地付き物件の申請等には経験豊富な行政書士に 依頼しております。安心してお取引の出来るように日々実績を 積み上げてがんばっていますので田舎暮らしを夢見ておられる 方々に夢の実現が出来るようお手伝いしてゆきたいと思います。 営業担当：Ｎ． Ｔ |